買房族注意！北台灣新建案再衰退「這裡」最慘　專家曝睜大眼4招撿便宜

【記者江星翰／台北報導】近期房價降價傳聞滿天飛，縱使寶佳出面澄清僅針對個案降價，但代表北台灣新建案市況的「住展風向球」，6月再亮象徵衰退的黃藍燈，專家認為：「現階段降價尚未成真，不代表這件事不會發生。」

央行自去年9月19日打房後，今年多了關稅戰不確定因素，讓預售市場雪上加霜，頻頻傳出賣不動的狀況。7月以來市場瘋傳「寶佳全面降價15-20％」的LINE對話紀錄，立刻遭寶佳機構建商駁斥，「此為不實謠言，與本公司無關。」

寶佳機構鴻築建設表示，目前所有建案銷售狀況穩定，秉持穩定價格策略，卻透露「降價個案為其他地區特定建案，並非鴻築建設所屬。」而台南善化，寶佳機構大華建設預售案「謙大華」早傳出降價消息，建商退錢給已購戶。

6月預售市場去化龜速如新冠疫情3級警戒

面對預售市場急凍，不少建商早一步喊出「讓利」，從北台灣的愛山林（2540）喊出新案單價打7-8折，每坪下調20萬元；台中的櫻花建（2539）喊出平均比市場行情讓利10-15％；高雄起家的興富發（2542），針對高雄個案送裝潢、家電等。

預售市場有多冷？「6月房市去化龜速，就像2021年新冠疫情3級警戒的房市。」住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，6月「住展風向球」維持衰退的黃藍燈，分數是39.9分，「慘況不見起色。」

預售市場最慘淡的地區就在「桃園」，陳炳辰解釋，由於當地增量較多，不論在中壢區、龜山區的熱門地帶，或是大園區、觀音區的新興區域，狀態皆傳慘烈，賣壓不可言喻。

展望下半年，陳炳辰不敢太樂觀，因為7月進入家庭出遊的暑假期間，加上颱風季節、民俗月，利空因素一波波，再等下去就進入年底第4季，除非本規劃為928檔期案，否則6月已是壓底線的關鍵時刻，只得即將亮相。

何世昌揭寶佳循序漸進式降價4情境

現在是否為買房的好時機？馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，縱使多數建案價格沒調降，但「房價是談出來而非等出來的」，只要有誠意出價、願意買願意談，相信案場都願意向業主爭取更大的讓價空間。

由於寶佳推案量多且推案量大，一舉一動都是建商界的指標，何世昌從寶佳過去以來的價格策略來看，他表示通常採取「循序漸進式」降價，降價模式往往在4種環境下進行價格調整。

一、建案銷售停滯，區域供過於求：若同一區域內，發現旗下各建案都賣不動，他們會意識到並非個案銷售不佳，是整個區域供需出狀況，而且通常是需求減緩造成的供給過剩，此時會決定整個區域內的建案同步降價。

二、餘屋案出清：寶佳被視為「市場派」建商的另一個因素，是他們向來不留餘屋或餘屋存量極低。而餘屋，指的是成屋後未賣出的房屋，並非指預售屋。

三、個案調整：目前寶佳做法比較類似「個案調整」階段，部份銷售成績較遜色的預售案，以及餘屋量較多的成屋案售價的確有所調降。近期台南大華建設個案退款降價，正屬於此類。

四、景氣全面反轉：若這波房市景氣如同2014下半年至2017年底的全面反轉，那寶佳會毫不猶豫在全台祭出大降價。「市場派」的顯性操作策略，就是儘快把手上案件套現、回收資金，或是套現後再將資金投入下一案，提高資金周轉率。

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